Az inflációval kiigazított ár azonban az átlagember számára nehezen megfogható, ezért a Bankmonitor szakértői megvizsgálták, mi a helyzet akkor, ha egy általános, mindenki által fogyasztott termékben, például kenyérben fejezzük ki egy négyzetméter lakóingatlan értékét.

Az elmúlt években sokat hallhattunk arról, hogy őrült tempóban drágulnak a lakások, nem véletlen, hogy sokan fektették ingatlanba a pénzüket az elmúlt években. Ők arra apelláltak, hogy a drágulással elérhető haszon bőven meghaladja az inflációt, így tisztes reálhozamra tehetnek szert. (És akkor még nem is beszéltünk a kiadással elérhető bevételről.) Ők nem is spekuláltak rosszul, hiszen míg a Magyar Nemzet Bank (MNB) Lakásárindex szerint 2001. év végén átlagosan 144 172 Ft-ba került egy négyzetméter lakóingatlan Magyarországon, addig 2023. első negyedévében már 733 000 Ft-os átlagáron cseréltek gazdát a pesti téglaépítésű lakások. Ez több mint ötszörös emelkedés. (Mivel az MNB jelentős késéssel publikálja az ingatlanpiaci adatokat, ez utóbbi árnál a Duna House 2023. első negyedévi becslését vettük alapul.)

A Bankmonitor szakértői szerint árnyalja a képet természetesen, hogy ezzel együtt az átlagbér is emelkedett: miközben 2001-ben 64 750 Ft volt a teljes munkaidőben foglalkoztatásban állók havi nettó átlagkeresete a KSH szerint, 2023. márciusban a kedvezményeket is figyelembe véve 398 000 Ft-ot mértek, ami több mint hatszoros bérnövekedés. Eszerint 23 évvel ezelőtt 2,23 hónapot kellett dolgozni egy négyzetméter lakásért, idén márciusban 1,84 hónap volt ugyanez.

A lakásárak és a jövedelmek összehasonlítása azonban csalóka, a jövedelmek ugyanis jelentős szórást mutatnak: 2021-ben például a legalacsonyabb és a legmagasabb jövedelmi ötödbe tartozók átlagos nettó jövedelme (852 637 Ft, illetve 3 662 970 Ft) között 4,3-szoros volt a különbség. Az pedig egyéltalán nem evidens, hogy mindenkinek azonos mértékben nőtt a bére az elmúlt években, amire jó példa lehet a COVID járvány hatása az idegenforgalomban és vendéglátásban dolgozók pénzügyi helyzetére.

Ezért érdemesebb a lakások értékét olyan termék árával összehasonlítani, amit mindannyian fogyasztunk, mint amilyen például a kenyér is. Ezt az élelmiszert kortól, nemtől és anyagi helyzettől függetlenül mindannyian megvásároljuk, így érzékletesen megmutatja, hogy mi is a helyzet a lakásdrágulással. Egy kilogramm fehér kenyér átlagára a KSH szerint 118 forint volt 2000-ben, míg 2023. márciusban 972 forintot kellett ugyanezért fizetni.

Ez alapján azt láthatjuk, hogy jelenleg 754 darab ilyen egykilós kenyeret vásárolhatnánk egy négyzetméter pesti téglalakás árból, míg 2019-ben – amikor 539 186 Ft volt a négyzetméterár és 309 Ft a fehér kenyér kilója – még 1 745 veknibe „került” volna ugyanez. Ez 57 százalékos leértékelődés kenyérben számolva! Különösen figyelemre méltó ez az adat, ha azt is figyelembe vesszük, hogy a 2008-as válságot követőn 44 százalékos volt a kenyérben számolt leértékelődés 2006 és 2013 között, a mélyponttól pedig jelenleg alig 15 százalékra vagyunk. 

Mit jelent ez egy lakásvásárlást tervező számára? Azt, hogy a hazai ingatlanpiacon jelenleg nem beszélhetünk már általános túlárazottságról, emiatt drasztikus mértékű, általános nominális árzuhanásra sem lehet számítani, de néhány százalékos árcsökkenés bizonyos szegmensekben természetesen elképzelhető lehet. Ebben a helyzetben a vevőknek leginkább a hitelkamatok változására célszerű figyelniük, mert egy érdemleges kamatcsökkenés kihasználása a jelenlegi ingatlanárak mellett már akár jó belépési pontot is jelenthet. (PIAC&PROFIT)