Emelkedő kihasználatlansági rátákról, csökkenő befektetési forgalomról, emelkedő hozamokról, és az ingatlanok lehetséges leértékelődési kockázatáról szól az MNB legfrissebb kereskedelmiingatlan-piaci jelentése. - írja a Portfolio

Emellett az is kiderült a kiadványból, hogy mit szólnak az építőipar, ingatlanfejlesztés területeken tevékenykedő piaci szereplők a kereskedelmiingatlan-piac aktuális helyzetéről, a fejlesztések és az építőiparral kapcsolatosan miben látják a legnagyobb kockázatot azok a szereplők, akik több száz milliós, vagy akár több milliárdos projekteket kezelnek a hazai ingatlanpiacon. Az árfolyamkockázat, az energiaárak, a krízishangulat vagy az építőipari anyagárak emelkedése okoz most gondot?

A fejlesztéseket továbbra is sújtja az építőanyagok gyors árváltozása

Mostanában szinte kizárólag a magas energiaköltségekről van szó, ha a vállalkozások jövője a téma, az építőipari anyagok magas és gyorsan változó áráról sem szabad azonban elfeledkezni, ez ugyanis továbbra is probléma az ingatlanfejlesztéseknél, kivitelezéseknél. (Az áremelkedés egyik oka ebben az esetben is a beépülő magas energiaköltség, így közvetetten ismét visszatérhetünk az energiaválság generálta problémákhoz.)

Az MNB jelentése alapján a piaci szereplők az elmúlt évtizedekben megszokott fixáras kivitelezői szerződések mellett lennének újra magabiztosak, erre lenne szükségük a tervezhetőség érdekében. A gyors ütemben emelkedő építőanyagárak mellett ugyanis a kivitelezési költségek tervezhetetlenné váltak, és a jellemzően 2-2,5 éves kivitelezési időszakok alatti áremelkedési kockázatot a kivitelezők nem tudják teljes mértékben magukra vállalni, vagy csak nagyon magas tartalékképzés mellett tudnák ezt megtenni. Emiatt előretekintve leginkább azok az ingatlanfejlesztések lesznek működőképesek, amelyeknél a fejlesztő és a kivitelező között az eddiginél magasabb fokú transzparencia és szorosabb együttműködés tud kialakulni.

Az ingatlanpiaci szakemberek azt is megtapasztalták, hogy a közép-kelet-európai régióban egyes építőanyagok esetén a gyártók túlzottan emelték az árakat. Korrekció ugyanakkor nem történt, mivel időközben a jelentősen megemelkedő energiaárak az előállítási költségeket olyan magas szintre emelték, hogy az alapanyagárak még tovább nőttek. Az építőanyagok piacán az árak tekintetében jelenleg nagy a bizonytalanság. Ezt jól jelzi, hogy nincs olyan szereplő,

aki 30 napnál hosszabb érvényességű árajánlatot tudna adni.

Minek az ára emelkedett a leginkább?

A piaci szakemberek elmondása szerint 2022. május óta leginkább

• a cement,
• acél,
• ásványi szálas hőszigetelés,
• és a kemikáliák árai emelkedtek leginkább

ezek előállítása energiaigényes iparágakhoz kötődik.

A cement ára a május óta eltelt 4 hónap alatt több mint 100 százalékkal emelkedett, de több építőanyag-csoport esetén mérhető 50 százalékot elérő áremelkedés.

Az építőiparban emellett a magas import arány miatt az euró árfolyam volatilitása is problémát jelent. Több külföldi anyavállalattal rendelkező hazai építőanyag-gyártó is az anyavállalat euró alapú profitelvárásai miatt az euró árfolyamhoz igazítja értékesítési árait. A piactudás egyeztetésen részt vevő szakemberek szerint Lengyelországban is emelkedtek az építési költségek, ugyanakkor nem olyan mértékben, mint Magyarországon. Ez a zloty árfolyamának kisebb mértékű gyengülésére, valamint a lengyel építőipar kisebb mértékű importfüggőségére vezethető vissza.

Előretekintve az építőanyagok várható áralakulása kapcsán vegyesek a várakozások. Egyesek szerint, ha a várható gazdasági lassulás mellett nem állnak le építőanyaggyárak, akkor az építőanyagárak reálértelemben, de akár még nominálisan is csökkenhetnek. Más vélemények szerint az építőanyagok ára lefelé nem fog változni, ami kiszolgáltatottá teszi a szektort. Az energiaárak esetleges jövőbeli normalizálódását nem valószínű, hogy az alapanyaggyárak gyorsan átvezetik.

Mikor jöhet az építőipari termelés visszaesése?

Az állami beruházások nagy részt szakítanak ki az építőipari volumenből, és ahogy arról többször is beszámoltunk, most jó néhány nagy állami projektet tettek parkolópályára, ami előrevetíti azt is, hogy az építőipari volumen nem sokára visszaesik. Az MNB által megkérdezett szakértők szerint ez a mérséklődés 2023 év elején - vagyis néhány hónapon belül már eljöhet, a folyamatban lévő munkák tehát még idén tudnak kitartani.

Az állam jelenleg nem ír ki pályázatokat se magas, se mélyépítési beruházásokra, és hozzávetőlegesen egy kétéves szünetre lehet számítani az állami építési megrendelésekben.

Koji László, az ÉVOSZ elnöke nemrégiben a hvg-nek adott interjújában elmondta, hogy az új megrendelések olyannyira lecsökkentek, hogy 2023–2024-ben 15 százalékkal is visszaeshet az ágazat teljesítménye. Már önmagában az is sokk, hogy az állam – 2021-es árakon számolva – 2100 milliárd forintnyi beruházást elhalasztott, de közben a lakosság elérte a fizetőképes kereslete határát, így akár az ötödével is csökkenhetnek a megrendelései. A vállalati szektor tagjai közül pedig most már csak azok képesek beruházni, akik euró alapon kalkulálhatnak. Folyó áron az idén hatezermilliárd forintnyi értéket, a tavalyinál negyedével többet termel az építőipar, ám az inflációt figyelembe véve a valós növekedés csupán 4-5 százalék.

Az építőipar és a fejlesztések visszaesése további problémákat generálhat, nemcsak az építőiparban, hanem a megrendelőknél is fennállna a létszámleépítés kockázata. Csak az építőiparban 375 ezer munkavállaló dolgozik, az alapanyagipart hozzávéve már Magyarország összes munkavállalójából 12-13 százalékának ad megélhetést. Így egy 15 százalékos csökkenés 30-35 ezer képzetlen segédmunkás elbocsátásával járna. A megrendelések zuhanása elsősorban azt a 135 ezer kisvállalkozást tizedelheti meg, amelyek öt főnél kevesebbet foglalkoztatnak és amelyeknek egyáltalán nincs tartalékuk. Erősebb lesz a verseny, amiben csak az életképesek maradnak fenn. Főleg az elmaradottabb térségekben mennek majd sokan tönkre, ahol gyakorlatilag nem lesz munka - mondta el az interjú során Koji László.

Az ipari ingatlanok még kitartanak

Az ipari ingatlanoknál viszont kitart az építési kedv, ezen létesítmények fejlesztési volumene a bizonytalan környezetben is nőni tudott, csakúgy mint a bérleti díjak, illetve az ezt támogató kereslet. A legutóbbi ipari ingatlanokról szóló BRF alapján 2022 harmadik negyedévében nyolc épülettel, összesen 145 390 négyzetméterrel bővült a spekulatív állomány a fővárosi agglomerációban, míg a regionális piacokon négy új átadást rögzítettek, összesen 33 380 négyzetméterrel. Az üresedési ráta 2022 harmadik negyedévének végén a fővárosi agglomeráció esetében 4,9%-on állt, ami 1,5 százalékponttal alacsonyabb az előző negyedévben regisztrált értéknél, illetve 1,4 százalékponttal magasabb az egy évvel korábban mért értéknél.

A jelentésben megkérdezett szakemberek szerint az ipari-logisztikai fejlesztéseknél rövid távon lesz egy túlkínálat, ugyanakkor van a piacon még egy másodlagos kereslet (a kisebb cégek igénye, akiket nem a fejlesztők szolgálnak ki), ami tompíthatja a kihasználatlanság emelkedését. Az ingatlanpiaci szakemberek szerint az ipari ingatlanok fejlesztésénél is kooperációra és a kockázatok megosztására van szükség a tipikus 1,5–2 éves fejlesztési időtávon, ugyanakkor az (elő)szerződött bérlők árrugalmassága jellemzően alacsony. A jövőben a fejlesztések megvalósulását segítő irány lenne, ha a kockázatok viselésébe a bérlőket is be lehetne vonni. (Portfolio)